Последние пять лет я работаю риэлтором и почти каждую осень получаю одинаковый запрос: подобрать небольшое офисное здание. Обычно это компании, которые хотят перевести команду в собственный дом или купить, чтобы сдавать площади в аренду — в конце года бюджеты нужно распределять, и бизнес ищет понятные инвестиции.
Компактные здания особенно привлекательны тем, что их можно сдавать одной компании — это проще, чем работать с десятком мелких арендаторов и подстраивать перепланировки под каждого. Но когда начинаешь пересматривать рынок, быстро становится понятно: небольших офисных центров в Москве немного, и у каждого свой характер — от транспортной доступности до состояния инженерии и долгосрочного потенциала.
Я просмотрел десятки вариантов, отсеял объекты с очевидными проблемами и собрал подборку камерных бизнес-центров, которые действительно могут подойти как для собственного размещения, так и для инвестиций.
Вот что у меня получилось.
Краснобогатырская, 40к1 — офис в составе жилого квартала
- Адрес: р-н Богородское, ВАО
- Парковка: бесплатная наземная
- Подробнее: на сайте
Трёхэтажное административное здание класса B площадью 3,9 тыс. м² расположено в составе ЖК «Большая семёрка» и стоит 790 млн рублей. До станции «Бульвар Рокоссовского» — около пяти минут, рядом «Семеновская» и «Преображенская площадь». Для автомобилистов удобные выезды на Большую Черкизовскую улицу и Северо-Восточную хорду.
Площади свободны и готовы к обустройству: помещения без отделки, с открытой планировкой и подведёнными коммуникациями, включая вентиляцию и сплит-систему. На территории есть наземная парковка — важный плюс для спального района. Подойдет компаниям, которым важна спокойная локация и возможность сделать офис под себя.
Южнопортовая ул., 28 — новое здание в развивающемся районе
- Адрес: Южнопортовая ул., 28
- Парковка: на территории ЖК и общественная
- Подробнее: на сайте
Четырёхэтажное офисное здание Level Work Южнопортовая класса B площадью 2,2 тыс. м² продаётся за 500 млн рублей. Ввод в эксплуатацию — 2026 год.
Это часть большого проекта Level Южнопортовая: здесь строится жилой район на 15 000 человек. Для будущего собственника, который покупает под штаб-квартиру, это означает огромный кадровый резерв и развитую инфраструктуру, а для инвестора — перспективный проект, который себя хорошо капитализирует. Рядом находится технопарк «Москва», который может стать “донором” арендаторов из сферы услуг или IT.
До «Кожуховской» — около десяти минут пешком, ТТК — в двух-трех минутах езды. Формат shell & core позволяет спроектировать пространство под конкретную компанию. По сочетанию расположения, цены и развития района это один из самых перспективных вариантов.
Рязанский проспект, 2Б — офис рядом с метро
- Адрес: р-н Нижегородский, ЮВАО
- Парковка: 40 ₽ в час, около восьми мест
- Подробнее: на сайте
Четырёхэтажное здание класса B площадью 4,8 тыс. м² входит в бизнес-центр «Рязанский 2Б» и стоит 1 млрд рублей. Находится недалеко от станции «Нижегородская» — до неё удобно добраться на транспорте.
Здание предлагается с отделкой, потолки — от 2,6 до 3,3 метров. Планировка преимущественно кабинетная и подходит компаниям с разными подразделениями. Инженерные системы подведены, есть зоны общего пользования. Это вариант «заезжай и работай» — подойдет тем, кто хочет минимизировать вложения в ремонт и ввод в эксплуатацию.
Милютинский пер., 18с4 — офис-особняк в центре
- Адрес: р-н Красносельский, ЦАО
- Парковка: городская и частная, платная
- Подробнее: на сайте
Четырёхэтажный особняк класса B площадью около 3,3 тыс. м² расположен в Милютинском переулке, недалеко от «Тургеневской», «Сретенского бульвара» и «Чистых прудов». Стоимость — 849,9 млн рублей. Здание построено в 1917 году и реконструировано в 2005-м.
Помещения свободны, планировка преимущественно открытая, потолки — до 3,4 м. На объекте есть охрана и видеонаблюдение. Это вариант для компаний, которым важны центральная локация и статус. По документам площадь можно увеличить до 4475,6 м² — деталь, которая может быть важной для инвестплана.
Большая Черёмушкинская, 36к2 — компактный комплекс с лифтами
- Адрес: р-н Академический, ЮЗАО
- Парковка: бесплатная
- Подробнее: на сайте
Пятиэтажное здание класса B площадью чуть больше 4 тыс. м² стоит 650 млн рублей. До «Профсоюзной» и «Академической» — пешая доступность. В 2026 году появится дополнительный выход метро.
Здание кирпичное, 1953 года постройки, с железобетонными перекрытиями и подвалом. Внутри — кабинетная планировка с множеством небольших помещений; в части из них есть выводы воды, что делает объект удобным для медцентров и сервисных компаний. Установлены пассажирский и грузовой лифты, три входные группы. Сейчас часть здания используется как хостел, но при освобождении его можно адаптировать под офис или медицинский проект.
Если кратко:
За последние пару лет я много раз сталкивался с ситуацией, когда инвесторы приходят с запросом «хочу готовое, небольшое и чтобы сразу сдавалось», а по факту на рынке чаще всего то, что нужно довести до финального состояния, либо здание с набором мелких арендаторов и непрозрачной доходностью.
Поэтому я всегда говорю: если нужен камерный центр, которым можно управлять как единым организмом, — лучше обращать внимание на новые или недавно реконструированные объекты в районах, которые сейчас активно развиваются. Да, иногда это не самый привычный адрес, но зато прогноз по капитализации там честно выглядит сильнее, чем в устоявшихся кластерах, где рост уже ограничен.
С другой стороны, если покупателю принципиально нужны стены «с историей» и центр города — такие варианты есть, но к ним нужно подходить с холодной головой: проверять документы, оценивать нагрузку на содержание, понимать логистику, парковку и готовность офиса работать в специфике центра.
В целом хороших компактных зданий мало, и потому каждый объект с потенциалом в таких подборках — на вес золота. Надеюсь, мой обзор поможет быстрее понять разницу между предложениями и сузить воронку до тех вариантов, которые действительно стоят внимания. Если понадобится детальный разбор какого-то из объектов или подбор под конкретную стратегию — обращайтесь, с удовольствием помогу.
