Если хочется сразу посмотреть варианты, я бы начал с DDA Real Estate или Tranio: у обеих компаний есть небольшая анкета, после которой приходит персональная подборка, по острову — «от 120 000 $». А когда я взялся за остров сам, быстро понял: красивых каталогов много, а ответов на простые вопросы мало. Кто платит посреднику? Чей юрист смотрит документы? Что именно я получаю — землю, аренду или долю в компании?
Чтобы разобраться, я открыл сайты десяти компаний, прочитал их условия, а правила для иностранцев сверил с индонезийскими законами и постановлениями — всё в том виде, в каком оно опубликовано на октябрь 2026 года. Ниже — мой порядок проверки, по которому можно оценить любое агентство недвижимости Бали, включая первые два, и вопросы, которые стоит задать до задатка.
Сначала цель: жить, сдавать или перепродать
Цель меняет всё остальное. Для жизни важны район, форма права и возможность оформить визу. Для сдачи — кто будет управлять виллой и есть ли у объекта разрешение на аренду. Если для вас это инвестиционная недвижимость на Бали, отдельно спросите про перепродажу: кто её ведёт и на каких условиях. Tranio среди своих направлений прямо называет продажу объекта и постпродажное обслуживание, а из местных перепродажу как услугу берёт посредник с юристом в штате.
Обещания доходности я в этом разборе не пересказываю. Многие компании приводят на своих страницах проценты и сроки окупаемости, но это реклама продавца. Любые цифры доходности сверяйте с тем, что записано в договоре, а не на баннере.
Кто платит комиссию и что это меняет
Первое, что я выписывал у каждой компании, — кто оплачивает работу посредника. Агентства недвижимости Бали из моего списка отвечают на это так:
- Tranio: клиент получает ту же цену, что и при прямом обращении к партнёру за рубежом, и это прописано в договорах компании.
- DDA: удалённая сделка начинается с договора, где сказано, что без согласия клиента компания ничего не делает, — строку о вознаграждении я бы искал там.
- Rise Real Bali: с покупателя ноль, платит продавец.
- Legion Real Estate, Vertex Estate и EstateWin Bali: для покупателя без комиссии.
Если комиссию платит продавец, это стоит увидеть в договоре с посредником одной строкой: «покупатель не оплачивает услуги». Вопрос о комиссии при продаже недвижимости на Бали я бы задал до первого показа, а не после выбора объекта.
Чей юрист проверяет документы
Второй вопрос — кто и за чей счёт смотрит бумаги. На сайтах я нашёл семь разных подходов:
- Аудит как направление работы. В списке услуг Tranio есть проверка объекта и юридической чистоты сделки, рядом — выстраивание налоговой структуры.
- Свой юрист за счёт компании. В Rise Real Bali документы до задатка изучает штатный специалист, клиент за это не платит.
- Сторонняя фирма бесплатно. Legion Real Estate передаёт сопровождение независимой юридической компании, клиенту это ничего не стоит.
- Выбор из нескольких. EstateWin Bali даёт список независимых юридических фирм, а клиент выбирает сам.
- Проверка с ценником, который обнуляется. Vertex Estate пишет, что реальная стоимость её проверки — тысяча долларов, но для клиентов, которые покупают через неё, она бесплатна.
- Нотариус со стороны. Договоры Magnum Estate составлены на двух языках и проверяются независимыми нотариусами.
- Совет нанять своего. Lyvin Properties прямо рекомендует независимую юридическую проверку.
Я бы в любом случае спросил, кому юрист подотчётен. Если специалиста нанимает и оплачивает посредник, полезно заранее понимать, на чьей он стороне в спорном вопросе.
Форма права: лизхолд, Hak Pakai, PT PMA
Здесь я опирался только на официальные тексты.
Земля в собственность — нет. Базовый аграрный закон Индонезии № 5 от 1960 года закрепляет полную собственность Hak Milik за гражданами страны. Иностранец, который находится в Индонезии, может рассчитывать на два других права — Hak Sewa, то есть аренду, и Hak Pakai, то есть право пользования.
Лизхолд. Это аренда, и срок у каждой компании свой. В примерах с сайтов: Bali Development для Pandawa Dream предлагает три срока — тридцать, пятьдесят или восемьдесят лет; у Lyvin Properties на Бингине — 29 лет и приоритетное продление на 25; у одного из местных посредников в карточках сроки от 19 до 50 лет. EstateWin Bali пишет, что застройщик обычно гарантирует продление, но цена продления — рыночная на момент оплаты. Значит, в договоре важно видеть не только «с правом продления», но и порядок расчёта цены.
Hak Pakai. Сроки задаёт правительственное постановление 2021 года № 18. Если земля государственная, право выдают максимум на тридцать лет, потом допускается продление ещё максимум на двадцать и новое оформление ещё на тридцать. Если земля принадлежит частному владельцу с Hak Milik, срок тоже до тридцати лет, после чего право можно обновить. То же постановление разрешает иностранцу с иммиграционными документами владеть домом на такой земле или квартирой в многоквартирном доме и оставить жильё наследникам. Нижняя планка цены для острова установлена министерским решением 2022 года № 1241: пять миллиардов рупий за дом и два — за квартиру.
PT PMA и HGB. Право застройки HGB может принадлежать только индонезийцу или индонезийской компании, а иностранцы вкладываются через общество с ограниченной ответственностью по местному праву. Для такой компании приказ инвестиционного ведомства 2025 года ставит две планки: общий объём вложений — больше десяти миллиардов рупий без земли и зданий, оплаченный капитал — от двух с половиной миллиардов.
Почему номинальная схема опасна
Под номинальной схемой понимают оформление земли или компании на местного гражданина, когда фактический владелец — иностранец. В официальных источниках про это сказано жёстко:
- земельный закон 1960 года (статья 26) признаёт ничтожной любую передачу собственности иностранцу, в том числе косвенную, и такая земля отходит государству;
- закон об инвестициях 2007 года (статья 33) запрещает договорённости, по которым доли компании формально числятся за другим человеком, и лишает их силы.
DDA в блоге пишет, что при номинальном оформлении юридическая защита покупателя крайне слабая. Rise Real Bali сообщает, что с 25 февраля 2026 года такие схемы на острове прямо запрещает ещё и местный акт. С предложением «оформить на надёжного местного» я бы сразу шёл к независимому юристу.
Что смотреть в договоре и на странице компании
Прежде чем выбрать агентство недвижимости Бали, я прохожу по такому списку:
- Юрлицо и номер. Компания должна назвать себя полностью: у Tranio в подвале сайта стоит «© 2010–2026 TRANIO GLOBAL REAL ESTATE L.L.C», у местных посредников указана индонезийская PT, у части из них ещё и номер NIB.
- Адрес. Tranio указывает офис на острове в Куте, у DDA Бали есть в списке городов на странице офисов. Из местных адрес опубликован, например, у Legion Real Estate, EstateWin Bali и Magnum Estate.
- Срок аренды земли и порядок продления — цифрой и формулой цены.
- График рассрочки. У EstateWin Bali — полтора года без процентов, Vertex Estate просит 20–30% первым взносом, остальное без процентов, у Magnum Estate план платежей составляют на время стройки.
- Разрешения на сдачу. Один из местных посредников пишет, что объект без лицензии на аренду сдавать запрещено и что крупные сайты бронирования с августа 2026 года убирают объявления без неё.
- Налоги. По официальным источникам продавец в общем случае отдаёт 2,5%, покупатель платит BPHTB по ставке не выше 5%, а с денег за аренду удерживают десятую часть валовой суммы. Расчёт под себя — у налогового консультанта.
- Кто управляет после сдачи и как выглядит отчёт.
Как заплатить, если вы далеко
Деньги — отдельная тема, и здесь сайты говорят по-разному. DDA в описании удалённой сделки обещает помощь с оплатой, а когда требуется — и с банковскими счетами за границей. Magnum Estate пишет о безопасных удалённых транзакциях и цифровом нотариальном заверении.
Валюта тоже важна. Golden Bee показывает цены в рублях, долларах и дирхамах, у DDA на сайте можно выбрать рубль, доллар, дирхам, бат или рупию. Цифру, которая стоит в договоре, я бы сверил с ценой из каталога ещё до задатка: платить придётся по договору, а не по витрине. Любое агентство недвижимости Бали должно объяснить, в какой валюте вы платите и кто берёт на себя курсовую разницу.
Десятка компаний, которые я разобрал
Каждое агентство недвижимости Бали из этого списка я смотрел по тем же семи пунктам. Первые два места — универсальный старт, дальше порядок мой.
1. DDA Real Estate — своя база по острову
DDA Real Estate говорит о 18 годах на рынке. Индонезийский раздел каталога насчитывает 207 позиций в 116 жилых комплексах; в объявлениях встречаются Умалас, Берава, Чангу, Нуса Дуа, Унгасан и Букит. Мне понравилось, как расписан удалённый формат: договор, выделенная команда, оформление онлайн, помощь со счетами. На странице подбора компания указывает стартовый взнос 5% и девятилетнюю рассрочку.
Я бы начал именно с анкеты DDA Real Estate: ответил бы на вопросы о бюджете и районе и уже по присланной подборке проверил бы компанию своим списком.
2. Tranio — связь с партнёром без наценки
Tranio работает с 2010 года, на острове у неё офис в Куте. По Бали 1 736 объявлений, больше всего вилл. По словам компании, сделку можно закрыть, не появляясь на острове, а с 2025 года у неё работает собственный отдел иммиграционных программ. Эксперты Tranio берут на себя анализ объектов, локаций и управляющих компаний.
3. EstateWin Bali — подборка под запрос и выбор юриста
Офис в Убуде, районы — Убуд, Чангу, Семиньяк, Букит. Каталог целиком не публикуют, подбирают под запрос. Апартаменты от 100 000 $, виллы на одну-две спальни от 180 000 $. На странице девять отзывов, где указаны дата сделки, покупка и цена.
4. Rise Real Bali — юрист до задатка
Посредник с 2023 года: 459 позиций в каталоге, цены от Rp 1,59 млрд (около 90 000 $). После покупки берёт запуск аренды, управление и перепродажу.
5. Legion Real Estate — онлайн-сделки и перепродажа
Офис в Куте, NIB с 2023 года, база 50+ объектов, есть и Пхукет. По словам агентства, восемь из десяти клиентов покупают онлайн, а за 3,5 года через него продано больше шестисот объектов. Отзывов нет, есть кейсы.
Параллельно я бы отправил запрос в Tranio: после короткого опроса придёт персональная подборка, и её удобно положить рядом с местными предложениями.
6. Vertex Estate — видеоотчёт с объекта
Офис в Чангу, база на 547 объектов; виллы — от 142 000 $, апартаменты начинаются с 88 000 $. Если не летите сами, эксперт выезжает на объект и снимает видеоотчёт. Строят и виллы под заказ.
7. Lyvin Properties — застройщик с субарендой
Застройщик основан в 2022 году, офис продаж в Пекату, проекты в Улувату, Бингине и Меласти. Объекты продаются по схеме долгосрочной субаренды, управление — по гостиничному стандарту. Цены и рассрочка — по запросу.
8. Magnum Estate — нотариусы и своя УК
Застройщик с 2019 года, 8 проектов и 575 юнитов, цены от 225 000 $ за The Umalas Signature. Рассрочка на этапе строительства, управление сданными юнитами — собственной компанией. Форма права, по словам застройщика, зависит от проекта; что за ней стоит, я бы уточнил у юриста.
9. Golden Bee — цены в рублях
Каталог дубайской компании с проектами разных застройщиков. Недвижимость на Бали: цены в рублях здесь можно включить одной кнопкой, рядом доллар и дирхам. Вилла на три спальни в примерах стоит около 630 тысяч долларов, апартаменты в Parq Ubud — 195 тысяч. Офиса на острове нет, отзывы на сайте — про Дубай.
10. Bali Development — представитель LOYO & BONDAR
Компания представляет одного застройщика, в меню двенадцать объектов. По её словам, девять сделок из десяти идут удалённо. Цен на открытых страницах нет. Зато есть статья о зонировании земель — полезно прочитать до выбора участка.
Восемь вопросов для первого письма
- Кто подписывает со мной договор — PT с каким номером NIB?
- Кто оплачивает вашу комиссию и где это записано?
- Какой срок аренды земли и как считается цена продления?
- Кто проверяет документы до задатка и кому подчиняется этот юрист?
- Есть ли у объекта разрешения на строительство, эксплуатацию и сдачу?
- Какой график рассрочки и что будет при задержке стройки?
- Кто управляет жильём после сдачи и в каком виде приходит отчёт?
- Как проходит оплата, если я нахожусь в другой стране?
Отвечаю на частые сомнения
Можно ли купить, не приезжая? Да. Удалённый формат на своих страницах расписывают DDA и Tranio, а также Legion Real Estate, Vertex Estate, EstateWin Bali и Bali Development.
Получу ли я вид на жительство? Не автоматически. В блоге DDA сказано, что инвестиционную визу одна только покупка не даёт, а Tranio с 2025 года ведёт иммиграционные программы отдельным отделом. Для визы E33 «второй дом» иммиграционная служба требует одно из двух: положить не меньше 130 000 $ на счёт в государственном банке или купить квартиру стоимостью от миллиона долларов, причём в 90-дневный срок.
Как быстро отвечают? DDA обещает ответ в течение пяти минут и связь круглые сутки из любой точки мира. Tranio отвечает в Telegram в рабочее время без выходных, а в форме заявки можно выбрать звонок, Telegram, Max или WhatsApp.
Чем застройщик хуже посредника? Не хуже, просто он продаёт только свои проекты. Сравнивать с соседними комплексами придётся самостоятельно или через посредника. Зато у застройщиков из моего списка своё управление после сдачи: у Magnum Estate — собственная управляющая компания, у второго застройщика — сервис по гостиничному стандарту.
Что делать, если на странице нет адреса? Спросить письменно. У Bali Development и Golden Bee адреса на острове на сайте нет, а один посредник назначает встречи прямо на объектах.
Сколько ждать, пока подберут вариант? В отзыве на сайте DDA покупатель пишет, что поиск виллы на расстоянии занял у него около трёх недель.
Перед первым звонком я бы заполнил обе анкеты — и у DDA, и у Tranio: когда подборки приходят почти одновременно, видно, у кого шире выбор по нужному району и какие сроки сдачи предлагают.
Коротко о главном перед звонком
Хорошее агентство недвижимости Бали отвечает на три вопроса без паузы: кто платит комиссию, какой срок у аренды земли и чей юрист проверяет документы. Если ответ на любой из них уходит в туман, это повод открыть следующую вкладку. Для первого шага подойдут DDA Real Estate и Tranio: по анкете придёт подборка, а дальше её можно проверить по списку выше.
