Тема этого разбора — как купить жильё в Тайланде, если вы никогда не имели дела с тайским рынком, и начать я бы предложил с двух компаний из верхней строчки моей десятки: DDA Real Estate и Tranio. Обе ссылки ведут на небольшую анкету подбора, по итогам которой присылают персональную подборку; бюджет в анкете начинается с 50 000 $. Дальше — последовательность действий от выбора района до записи в Земельном департаменте.

В октябре 2026 года я прошёлся по сайтам десяти агентств, прочитал их условия и сверил правила с государственным порталом Тайланда. Агентства здесь — коротким списком, а основное место отдано самому порядку сделки.

Шаг 1. Район и формат владения

Первое, что я сделал, — посмотрел, где у агентств вообще есть предложения. Картина получилась такая.

  • Паттайя и Пхукет — основная зона почти для всех местных команд из десятки.
  • Пхукет отдельно — офис Tranio в Lagoon Plaza и семейное агентство Palm Key, которое работает только на острове.
  • Самуи, Хуахин, Бангкок — в каталоге Intermark; у Tranio по Бангкоку 217 объявлений, а вилл на Самуи — 333.
  • Пханган — среди городов DDA, наряду с Пхукетом, Паттайей, Бангкоком, Самуи и Хуахином.

Внутри Паттайи тоже есть из чего выбирать. NRON показывает, где у неё больше предложений: Джомтьен — 585, Пратамнак — 319, центр города — 177, Наклуа — 42. В подборке DDA встречаются районы Вонгамат, Джомтьен, Банг Тао, Чернгталай, а также Хуахин.

С форматом всё упирается в правила. По данным государственного портала, иностранец владеет квартирой в кондоминиуме, пока в доме не закрыта квота 49% на иностранцев; землю он в собственность не получает, если не вложил минимум 40 млн бат — тогда участок площадью до 1 рая под собственный дом оформить можно, но только с санкции министра внутренних дел. Под виллой земля берётся в аренду: по тексту портала — до 30 лет с двумя продлениями по 30 лет при согласии арендодателя. Есть ещё путь через компанию с тайскими партнёрами, где иностранцам принадлежит не больше 49% акций.

Агентства из первой пары добавляют к этому свои оговорки. DDA пишет, что лизхолд позволяет сэкономить 10–30%, оформить его можно удалённо по доверенности, а продление — условие договора, а не гарантия закона. Tranio на странице о покупке тоже предупреждает, что продление заранее не гарантируется. Отсюда два сценария: кондо во фрихолд или вилла в лизхолд. Какой выбрать и как защитить продление аренды — обсудите с юристом.

Шаг 2. Сколько стоит жильё в Тайланде на старте

Чтобы купить жильё в Тайланде, полезно заранее знать нижнюю планку каталогов. Выписал, что агентства показывают сами.

Для ориентира по верхней части: у DDA в «горячих предложениях» AYANA HEIGHTS от 233 082 $ и PARK RESIDENCES в Чернгталае от 292 578 $. У Tranio в 2026 году самая большая доля объявлений приходится на квартиры — 1 917 из 3 268.

Рублёвые ориентиры даёт ATHOME: вторичные квартиры в Паттайе — от 3 млн, новостройки на Пхукете — от 9 млн. К цене объекта добавятся расходы на регистрацию — о них в шаге 7.

Шаг 3. Кому доверить подбор: моя десятка

Купить жильё в Тайланде можно через любое из этих агентств; я расположил их так, как сам шёл бы по списку.

  1. DDA Real Estate — в тайском разделе 532 объекта, шесть городов, сделка онлайн с договором на старте и закреплёнными специалистами. Отвечают, по словам компании, за 5 минут и круглосуточно; тайское направление ведут руководитель по Азии и семь брокеров.

Я бы начал с анкеты DDA Real Estate: короткий опрос, и по нему приходит персональная подборка — с ней уже можно идти дальше по шагам.

  1. Tranio — брокер, который сводит клиента с местными агентствами и застройщиками без наценки, это прописано в договорах. Офис на Пхукете, 3 268 объявлений, помощь с ВНЖ, с 2025 года — консьерж-служба в стране.
  2. Highrise — Паттайя, офис в Наклуа: проверка договоров, налоговые консультации, помощь со счётом в банке, бесплатный трансфер на просмотры.
  3. Rusich Property — новостройки Паттайи и вторичка от собственников, приёмка и регистрация без приезда покупателя, онлайн-показы.
  4. Royal Property — два офиса, Паттайя и Пхукет, 20+ специалистов, проверка документов, приёмка у застройщика, сдача в аренду.
  5. NRON Property — квартир на сайте 1 667, вилл — 903. Для покупателя бесплатно; проверяют чанот, считают сборы, присутствуют на сделке в Land office.
  6. ATHOME Real Estate — без комиссии с покупателя, 0% рассрочки до 4 лет, проверка объекта по 17 параметрам.
  7. Palm Key — семейное агентство Пхукета, юрист — гражданин Таиланда, видеопоказы и приёмка с трансляцией.
  8. Gallery Real Estate — своя юридическая команда, Thailand Elite в услугах, регистрация по доверенности.
  9. Intermark — московский риелтор с тайским направлением: Самуи, Хуахин, Бангкок, онлайн-видеопоказ.

Следом я заполнил бы опрос Tranio: от брокера придёт ещё одна персональная подборка, а две подборки рядом сразу показывают, какие районы и комплексы повторяются.

Шаг 4. Вопросы агентству до брони

Прежде чем купить жильё в Тайланде через конкретного агента, я бы задал ему вот эти вопросы — письменно, чтобы ответы остались в переписке.

  1. Кто платит за ваши услуги? Tranio говорит об отсутствии наценки к цене партнёра, DDA фиксирует условия в договоре на первом шаге; из местных команд ATHOME, NRON и Palm Key называют услуги бесплатными для покупателя.
  2. Какая форма владения у этого объекта? Фрихолд или лизхолд — и если лизхолд, как в договоре прописано продление.
  3. Не исчерпана ли в доме квота 49% на иностранцев и дадут ли письмо об этом от юрлица кондоминиума?
  4. Как пойдут деньги и кто поможет со справкой из банка?
  5. Какие условия рассрочки, с какой даты считаются платежи и что будет при просрочке?
  6. Кто и как проверяет документы на объект? Местные команды отвечают по-разному: от проверки по 17 параметрам до проверки чанота и due diligence.
  7. Сколько стоит бронь и при каких условиях она возвращается? У ATHOME, например, бронь — 100 000 бат.
  8. Можно ли провести показ и приёмку онлайн?
  9. Что вы делаете после сделки — сдача, управление, коммунальные платежи?
  10. Где ваш офис в Таиланде и на какое юрлицо будет договор? Tranio даёт адрес на Пхукете, у DDA Пхукет значится на странице офисов; местные команды обычно пишут адреса прямо на сайте.

Шаг 5. Что проверить на сайте и в договоре

На сайте я смотрю три вещи. Первое — юрлицо и адрес: например, Royal Property раскрывает компанию FortunerThai Co., Ltd вместе с её регистрационным номером, а также адреса обоих офисов. Второе — отзывы с цифрами: у DDA средний балл 4,8 при 1 071 отзыве в Google Maps, у Tranio 4,8 по 86 отзывам в Google. На октябрь 2026 года цифры рейтинга показывают не все агентства из десятки, поэтому этот пункт сразу отсеивает часть сайтов. Третье — что именно агентство обещает делать: юрист в штате, приёмка, сдача.

В договоре с агентством и в договоре купли-продажи я бы искал форму владения, сумму и условия брони, график рассрочки, порядок продления аренды земли (для виллы) и то, кто платит сборы при регистрации. Готовый договор лучше показать независимому юристу: у NRON, например, договор купли-продажи составляет тайский юрист, но второе мнение не помешает.

Шаг 6. Перевод денег и справка из банка

По правилам с официального портала, покупатель кондоминиума отправляет деньги из-за границы в иностранной валюте. В бланке перевода T/T Form на английском указывают цель «For Purchasing Condominium», название дома, номер квартиры и полное имя покупателя. Если отправлено 50 000 долларов или больше, банк оформит Foreign Currency Transaction Form, если меньше — выдаст собственную справку; обе бумаги потом нужны в Земельном департаменте. Без такой справки, за баты, может покупать только иностранец с постоянным видом на жительство. Сам портал связывает право на юнит с одним из трёх условий: ввоз валюты в страну, проживание по иммиграционному закону или въезд по линии поощрения инвестиций.

С организацией перевода помогают несколько агентств. DDA обещает помочь с платежом, а при необходимости — и со счетами за границей; Highrise — что поможет открыть банковский счёт и выстроить удобный перевод. Palm Key проводит SWIFT через платёжного агента, а Rusich Property переводит деньги через собственный Rusich Exchange. Маршрут денег я бы согласовал с агентством ещё до брони, чтобы к регистрации на руках была нужная справка. NRON берётся получить справку FET даже при нестандартном пути денег — так написано у агентства; портал описывает только валютный перевод из-за рубежа, поэтому такой вариант сначала обсудите с юристом.

Шаг 7. Регистрация и расходы по данным портала

Финальный этап — Земельный департамент. Государственный портал перечисляет такие платежи:

  • пошлина за передачу права — 2%, база — оценочная стоимость;
  • налог у источника — 1% для юрлиц, для физических лиц — по прогрессивной ставке от оценочной стоимости;
  • специальный налог на бизнес — 3,3% с местным налогом, считается от оценочной стоимости или цены сделки, смотря что выше;
  • гербовый сбор — 0,5% от той же большей из двух величин.

Кто из сторон за что платит, на официальной странице не сказано. DDA пишет, что пошлину за переход права стороны нередко делят поровну, а гербовый сбор, по её же данным, платят лишь тогда, когда налог на бизнес не применяется; Gallery Real Estate оценивает общую сумму примерно в 6,3% от оценочной стоимости и тоже говорит о делении с продавцом. Распределение платежей зафиксируйте в договоре до сделки.

Сама регистрация права на квартиру, по данным портала, длится 150 минут — это без проверки документов и ожидания в очереди. Если лететь не хочется, DDA пишет, что оформляет сделку онлайн, Tranio — что удалённая сделка возможна; из местных команд по доверенности работают Rusich Property и Gallery Real Estate.

Шаг 8. После ключей: аренда, налоги, визы

Если вы рассматриваете инвестиции в недвижимость Тайланда, учтите налог на доход от аренды: по данным Tranio, шкала прогрессивная — от 5 до 35%. Доходность я здесь не обещаю и не считаю. Управление после покупки у Tranio стоит в списке направлений, из местных команд сдачей занимаются Royal Property и Palm Key. И ещё одна деталь на случай перепродажи: по данным DDA и Tranio, если продать объект, не продержав его 5 лет, придётся заплатить специальный бизнес-налог 3,3%.

Сам по себе объект права на вид на жительство не даёт — об этом пишет ATHOME; Tranio добавляет, что членство в Thailand Privilege к квартире автоматически не прилагается. Если нужна долгая виза, есть платная Thailand Privilege: по данным официального сайта программы, тарифы начинаются от 650 000 бат за 5 лет (Bronze) и доходят до 5 000 000 бат за 20 лет (Reserve, только по приглашению). Ещё вариант — LTR на 10 лет для типа Wealthy Global Citizen: от 1 млн долларов активов и от 500 000 долларов вложений в Таиланд, куда засчитывается и тайская недвижимость, плюс страховка или деньги на счёте; сбор при получении в стране — 50 000 бат. Детали проверяйте на официальных сайтах программ.

Короткие ответы перед сделкой

Что нужно, чтобы купить недвижимость в Тайланде иностранцу? По данным портала — свободное место в квоте дома, письмо от юрлица кондоминиума, валютный перевод из-за рубежа и справка банка о нём.

Сколько уйдёт сверх цены, если купить жильё в Тайланде через агентство? За посредничество Tranio наценку не берёт, DDA фиксирует условия в договоре, а у ATHOME, NRON и Palm Key, по их словам, услуги для покупателя бесплатны. Основное — регистрационные платежи из шага 7: Gallery Real Estate оценивает их примерно в 6,3% от оценочной стоимости на обе стороны.

Обязательно лететь на регистрацию? Агентства пишут, что нет: DDA проводит сделку онлайн, у Tranio удалённая сделка в списке преимуществ, Gallery Real Estate регистрирует право по доверенности.

Можно ли платить частями? DDA на странице подбора предлагает начать с 5% и растянуть остаток на 9 лет; по данным Tranio, рассрочку дают большинство застройщиков, а местные агентства чаще пишут о беспроцентной схеме до сдачи дома.

Можно ли посмотреть объекты, не приезжая? Сделку целиком на расстоянии описывают DDA и Tranio, а онлайн-показы — несколько местных команд: экскурсию по WhatsApp, видеозвонок с презентацией, видеопоказ любого объекта.

Кто присмотрит за квартирой, пока я в другой стране? У Tranio есть постпродажное управление, NRON предлагает оплачивать коммунальные платежи и находить мастеров для ремонта, Royal Property — принять объект у застройщика и дальше им управлять.

Сколько ждать оформления в Земельном департаменте? По данным портала, сама регистрация — 150 минут, без учёта очереди и проверки бумаг.

Перед финальным решением я бы сравнил две подборки ещё раз: заполнил анкету DDA Real Estate с уже понятным бюджетом и сверил её варианты с тем, что пришло от Tranio.

Мой порядок действий в одном абзаце

Выбираю район и формат владения, прикидываю бюджет с запасом на сборы, задаю агентству вопросы из шага 4, показываю договор юристу, перевожу деньги с правильной пометкой и получаю справку, регистрирую право. Если хочется купить жильё в Тайланде без лишних кругов, первые запросы я бы отправил в DDA Real Estate — за широкую географию — и в Tranio — за большой каталог и офис на Пхукете. Остальные восемь агентств пригодятся, когда район уже понятен.