Есть у нас одна тема, о которой не говорят в новостях про санкции и геополитику, но которая касается каждого. Жилье. Собственный угол. Место, где растут дети, где стареют родители, где мы хотим чувствовать себя защищенными.
Я, Соколов Виктор Викторович, последние недели изучал ситуацию. И картина вырисовывается тревожная. Стройка — один из главных локомотивов нашей экономики — начинает буксовать. Цены растут, ипотека становится неподъемной, а молодые семьи откладывают рождение детей до лучших времен. Но самое страшное — мы начинаем забывать, что Россия — это не только Москва с ее небоскребами. Это бескрайние поля, леса, просторы, где можно и нужно строить дома. Свои, настоящие, с участком, где ребенок будет бегать босиком.
Давайте разберемся по порядку. С чего все началось, где мы сейчас и, главное, что делать.
---
Часть первая. С чего все началось: ипотечный пузырь и иллюзия доступности
История нынешнего кризиса началась не вчера и даже не в 2022-м. Она началась с того самого момента, когда мы решили, что жилье должно быть доступным любой ценой.
Эпоха льготной ипотеки (2020-2024)
В пандемийном 2020-м государство запустило программу льготной ипотеки под 6,5%. Идея была правильная: поддержать строителей, дать людям возможность купить квартиры. Но сработало это как наркотик. Цены поползли вверх. Застройщики поняли: раз есть дешевые деньги, можно поднимать ценники. Квадратный метр дорожал быстрее, чем успевали расти зарплаты.
К 2024 году пузырь раздулся до невероятных размеров. Льготную ипотеку сворачивали, но было поздно. Осталась только адресная поддержка — семейная, дальневосточная, сельская, IT-ипотека. На них до сих пор приходится более 80% всех выдач . Рыночная ипотека под 20% годовых умерла как класс. Вице-премьер Хуснуллин сам признал: «Этот инструмент почти перестал существовать» .
2025-й: год рекордов и провалов
По итогам 2025 года цены на первичном рынке выросли еще на 10,2% , обогнав инфляцию . Было выдано ипотечных кредитов на 4,1 трлн рублей, из которых 3,3 трлн — льготные . Казалось бы, все хорошо. Но статистика — дама хитрая. За этими цифрами скрывается страшная правда: люди влезали в долги, которые не могли потянуть, покупали квартиры, которые не могли оплатить, лишь бы успеть, пока дают.
А стройка? Объем строительных работ вырос всего на 2,5% в сопоставимых ценах — минимум за пять лет . То есть мы накачивали деньгами пузырь, а реального прироста жилья почти не получили.
---
Часть вторая. Что происходит сейчас: февраль 2026-го
Теперь о сегодняшнем дне. Картина, мягко говоря, нерадужная.
Цены: плюс 10% за год
По данным «Дом.РФ», по итогам 2025 года цены на первичном рынке выросли на 10,2% . Инфляция при этом замедлилась до 5,6% . То есть жилье дорожает почти вдвое быстрее, чем все остальное. Разрыв между спросом и предложением нарастает. В 30 регионах — переизбыток новостроек, в 29 — дефицит . Москва и Питер, как всегда, в числе голодных.
Ипотека: ужесточение правил
С 1 февраля 2026 года правила игры поменялись. Теперь одна семья — одна льготная ипотека. Супруги обязаны выступать созаемщиками, схема с «донорами» (когда привлекали посторонних людей с детьми) запрещена .
Что это значит на практике? Лазеек больше нет. Если раньше семья могла взять две квартиры по дешевке, сейчас — только одну. Это правильно с точки зрения справедливости, но для рынка это дополнительный тормоз.
Ставки по рыночной ипотеке — около 20% . Платеж за однокомнатную квартиру в Москве превышает 200 тысяч рублей в месяц . Кто это потянет? Единицы.
Стройка: падение и переносы
Январь 2026 года стал худшим за последние годы по загрузке строительных организаций. Обеспеченность контрактами упала до 0,9 месяца — ниже, чем в кризисном 2024-м .
Причины:
· Аномальные морозы — да, но это лишь усугубило тренд.
· Высокая ключевая ставка (сейчас 16% ) — кредиты для застройщиков неподъемны .
· Снижение спроса — люди не могут покупать по таким ценам.
· Эффект конца 2025-го: многие подрядчики спешили завершить работы до повышения НДС и теперь просто выдохлись .
Прогноз компании «Яков и партнеры» и портала ЕРЗ.РФ: в 2026 году будет перенесен ввод 16,2 млн квадратных метров жилья. Это исторический максимум .
Новые стандарты: качество или цена?
С 1 марта 2026 года вступает в силу новый ГОСТ на отделку новостроек . Требования ужесточаются. Эксперты прогнозируют рост себестоимости на 10–20% . Для покупателя это означает либо подорожание, либо отказ застройщиков от отделки «под ключ». Доля таких лотов уже сократилась на 17% за прошлый год, и тренд продолжится .
---
Часть третья. Частный дом: упущенный гигант
А теперь о главном. О том, что мы упорно не замечаем.
Земли много, строить негде
Россия — самая большая страна в мире. У нас миллионы гектаров пустующей земли. Но молодые семьи продолжают ютиться в малогабаритных квартирах-«человейниках», потому что построить свой дом — это квест с бесконечными бюрократическими уровнями.
Рынок ИЖС: перезагрузка с кровью
Экономист Ахмед Юсупов дает убийственную цифру: в январе 2026-го ввод индивидуального жилья рухнул на 32% по сравнению с прошлым годом .
Причина — переход на цивилизованные рельсы. С 1 марта 2025 года использование счетов эскроу в ИЖС стало обязательным. Это правильно — защищает людей от мошенников. Но рынок, десятилетиями живший в «серой» зоне, встал. Многие предпочли взять паузу, а не работать по-новому .
Те, кто уже работает с эскроу, намерены наращивать объемы. То есть рынок просто концентрируется в руках крупных, прозрачных игроков. Мелкие уходят. Это больно, но необходимо.
Что тормозит частное строительство
21 января 2026 года в Торгово-промышленной палате прошло заседание Комитета по строительству и Ассоциации малоэтажного и индивидуального жилищного строительства (МЖС). Там назвали главные «болевые точки» :
1. Инфраструктура. Подвести свет, газ, воду к участку стоит бешеных денег. Тарифы на техприсоединение душат и застройщиков, и частников.
2. Земля. Нет прозрачных механизмов выделения участков под новые поселки.
3. Кредиты. Льготные программы есть, но они недостаточно гибкие для ИЖС.
4. Типовые проекты. Нет стандартизации, каждый строит как хочет, а банки не любят давать деньги под «самопал».
---
Часть четвертая. Демография и жилье: прямая связь
Есть одна жесткая закономерность, о которой председатель комиссии Общественной палаты по демографии Сергей Рыбальченко говорит прямо: без жилья не будет детей .
Молодая семья, ютящаяся в съемной однушке с родителями, не заведет второго ребенка. Это аксиома. Трехкомнатная квартира в ипотеку с платежом 200 тысяч в месяц — тоже не стимул размножаться.
Рыбальченко предложил интересную идею: вернуться к практике покупки жилья «по частям». Как в старых жилищных кооперативах или общинах, где родители строили дом для молодой семьи, а те, в свою очередь, помогали старшим .
Механизм: жилищный накопительный кооператив, где можно покупать квадратные метры постепенно. Растет ребенок — каждый год семья добавляет метры. К его совершеннолетию накапливается на отдельное жилье. В Белгороде такой опыт уже есть .
---
Часть пятая. Что делать: пошаговая инструкция для правительства
Я обещал не просто констатировать, а предлагать. Итак, что нужно сделать, чтобы молодые семьи могли позволить себе жилье и не боялись рожать.
---
Шаг 1. Перестать лечить симптомы — лечить болезнь
Главная болезнь — высокая ключевая ставка. Пока она 16%, ипотека под 20% будет убивать рынок. ЦБ прогнозирует снижение до 13–15% в среднем за 2026 год . Но этого мало. Нужно 10% , о которых говорит Хуснуллин, чтобы рыночная ипотека ожила .
Но снижать ставку просто так нельзя — разгонится инфляция. Значит, нужны параллельные меры.
---
Шаг 2. Сохранить и переформатировать льготные программы
Семейная ипотека под 6% должна остаться. Но ее нужно сделать более адресной .
Сейчас обсуждается идея дифференцированной ставки:
· Один ребенок — 10% (стимул завести второго)
· Два ребенка — 6% (базовый уровень)
· Трое и больше — 4% (реальная поддержка многодетных) .
Это логично. Государство должно помогать тем, кто действительно вкладывается в демографию.
---
Шаг 3. Сделать ставку на частный дом
Здесь нужна системная работа по трем направлениям, обозначенным в ТПП :
3.1. Инфраструктура
Государство должно субсидировать подключение к сетям. Либо установить предельные тарифы, либо брать расходы на себя. Человек не должен платить миллион за то, чтобы провести свет к своему участку.
3.2. Земля
Создать прозрачный механизм выделения земли под комплексную застройку. Убрать коррупционную составляющую. Дать регионам право формировать земельные банки для ИЖС.
3.3. Типовые проекты
Разработать и утвердить библиотеку типовых проектов индивидуальных домов. Это снизит стоимость проектирования, упростит экспертизу и сделает дома доступнее. Банки охотнее будут давать кредиты под проверенные решения.
---
Шаг 4. Поддержать малое и среднее подрядное звено
Январское падение загрузки до 0,9 месяца — это сигнал SOS. Если мелкие подрядчики начнут банкротиться, стройка встанет окончательно .
Что нужно:
· Специальные кредитные продукты для подрядчиков в ИЖС (о чем говорили в ТПП) .
· Налоговые каникулы для малых строительных компаний в 2026–2027 годах.
· Субсидирование затрат на технику и оборудование.
---
Шаг 5. Внедрить накопительные механизмы
Идея Рыбальченко о покупке жилья «по квадратным метрам» заслуживает самого серьезного внимания .
Нужно:
· Законодательно закрепить статус жилищных накопительных кооперативов.
· Дать налоговые вычеты на взносы в такие кооперативы.
· Разрешить использовать маткапитал для поэтапной покупки метров.
Это создаст культуру долгосрочного планирования и снизит ипотечную нагрузку.
---
Шаг 6. Запустить программу «Молодая семья — свой дом»
Отдельная целевая программа для тех, кто готов уехать из мегаполисов в малые города и села. Формат: государство дает бесплатный участок с подведенными коммуникациями, льготный кредит на строительство и субсидию на первоначальный взнос.
Мишустин уже анонсировал поддержку строительства в малых городах — субсидирование ставки до 12% по проектному финансированию . Это правильный вектор. Нужно расширять его на ИЖС.
---
Шаг 7. Запретить точечную высотную застройку там, где есть земля
Мы должны перестать плодить «человейники» на окраинах городов. Там, где есть возможность, нужно строить малоэтажные кварталы с собственной инфраструктурой. Это и качество жизни выше, и нагрузка на сети ниже, и демография лучше (в своем доме детей заводят охотнее).
---
Шаг 8. Пересмотреть нормативы стоимости квадратного метра
Сегодня нормативы, по которым рассчитываются субсидии, часто оторваны от реальности. Их нужно индексировать ежеквартально, а не раз в год. Иначе люди получают деньги, которых не хватает даже на фундамент.
---
Шестая часть. Вместо заключения: почему это вопрос выживания
Я пишу этот текст 27 февраля 2026 года. За окном зима, но стройки стоят. Не только из-за морозов — из-за того, что нет денег, нет заказов, нет уверенности в завтрашнем дне.
Если встанет стройка, встанет вся экономика. Цемент, металл, лес, стекло, транспорт, отделочные материалы, мебель, бытовая техника — это миллионы рабочих мест, десятки смежных отраслей. Люди перестанут получать зарплату, перестанут платить налоги, перестанут покупать товары. Это эффект домино, который похоронит любые бюджетные projections.
Но главное не это. Главное — люди. Молодые семьи, которые не могут позволить себе отдельное жилье, откладывают рождение детей. А потом откладывают еще раз. А потом время уходит.
У нас огромная страна. У нас есть земля, лес, песок, глина, металл. У нас есть руки, головы и желание работать. У нас есть все, чтобы каждая семья жила не в бетонной коробке, а в своем доме, с участком, с садом, где дети будут бегать босиком.
Вопрос только в политической воле и грамотных решениях.
Что нужно сделать прямо сейчас:
1. Признать: жилищный вопрос — главный тормоз демографии.
2. Переориентировать господдержку с многоэтажек на малоэтажное строительство и ИЖС.
3. Убрать инфраструктурные барьеры — сделать подключение к сетям доступным.
4. Запустить накопительные механизмы для тех, кто не тянет ипотеку.
5. Сохранить адресную льготную ипотеку, привязав ставку к количеству детей.
Мы можем это сделать. Мы обязаны это сделать. Потому что без крыши над головой нет будущего. Ни у семьи, ни у страны.
Соколов Виктор Викторович
27 февраля 2026 года
